„To mój dom”- czyli warunki zasiedzenia nieruchomości

Aleksander i Alicja są małżeństwem. Po ślubie wprowadzili się do domu w którym mieszkają od 1983r. Dom należał do ojca Pana Aleksandra, który chciał aby syn tam mieszkał. Ojciec Aleksandra powiedział, że w testamencie zapisał, iż dom jest jego. Nigdy tego nie ukrywał cała rodzina wiedziała, że dom ma przypaść najstarszemu synowi. Ojciec Pana Aleksandra zmarł niedawno, a testament na skutek niewyjaśnionych okoliczności zaginał… Niestety brat Pana Aleksandra nie chciał uszanować woli ojca i zaczął go nękać, żądać spłaty. Co bardzo ważne w tej historii, od chwili wprowadzenia się do domu Pan Aleksander wraz z żoną łożył na utrzymanie domu, opłacał podatki, remontował poszczególne pomieszczenia. Dom zyskał znacznie na wartości a Pan Aleksander dbał o niego bo czuł się jego właścicielem. Historia jednak na tym się nie kończy, gdyż brat Pana Aleksandra zastraszał Go, żądał domu albo spłaty ogromnej sumy pieniędzy.

Powyższa historia miała za zadanie pomóc Państwu zobrazować instytucje zasiedzenia. Bohaterowie naszego tekstu postanowili udać się do prawnika. Otrzymali informację, iż polskie prawo dopuszcza uzyskanie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia. Skoro zamieszkują w domu od 1983 r to minęły 33 lata. Dlaczego wskazujemy na upływ czasu? Tu wyjaśniając, warto przytoczyć art. 172 kodeksu cywilnego:

Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Istotnymi w instytucji zasiedzenia są pojęcia złej i dobrej wiary. O dobrej wierze można mówić wtedy kiedy posiadacz jest przekonany, że jest właścicielem nieruchomości, a jego przekonanie jest usprawiedliwione obiektywnymi okolicznościami. Dobra wiara nie jest przesłanką zasiedzenia jednak niewątpliwie ma na nie istotny wpływ, gdyż od niej zależy okres posiadania samoistnego konieczny do nabycia nieruchomości. Bardzo często klienci martwią się, że brak dobrej wiary powoduje brak możliwości nabycia własności nieruchomości. Nic bardziej mylnego jeżeli jesteśmy posiadaczami danej nieruchomości w złej wierze, to brak dobrej wiary jedynie wydłuży okres zasiedzenia nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe warto wskazać Państwu kto jest posiadaczem samoistnym. Posiadaczem samoistnym możemy nazwać osobę która korzysta samodzielnie z danej rzeczy, niezależnie od tego czy jest jej właścicielem. Posiadacz samoistny nie jest związany z właścicielem żadną umową np. najmu. Użytkuje nieruchomość tak jakby był jej właścicielem, dba o nią, czyni nakłady na nieruchomość, wykonuje remonty. Wszystko co robi czyni z własnej inicjatywy, a wszystkie decyzje podejmuje samodzielnie, bez pytania o zgodę właściciela. Jeżeli właściciel nieruchomości wykazuje jakiekolwiek nawet sporadyczne zainteresowanie nieruchomością, na przykład opłaca podatki nie można tu mówić o możliwości zasiedzenia.

Wniosek o zasiedzenie i koszty

Jeżeli zaistnieją wskazane w tekście przesłanki do nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie stosowny wniosek możemy złożyć do sądu właściwego według miejsca położenia nieruchomości. Podstawowym kosztem koniecznym do poniesienia w postępowaniu o którym mowa stanowi kwota 2000zł – uiszczana tytułem opłaty stałej od wniosku o zasiedzenie, 200 zł w przypadku zasiedzenia służebności gruntu i 40zł w przypadku zasiedzenia służebności przesyłu. Pozostałe koszty są związane głównie z uzyskaniem dokumentów oznaczających nieruchomość takie jak: wypis z księgi wieczystej, wypis z rejestry gruntów, szczegółowe dokumenty geodezyjne, których uzyskanie może okazać się konieczne w sprawie. Zdarzają się sytuacje, że dana nieruchomość nie ma formalnego właściciela, wtedy powinniśmy liczyć się z dodatkowymi kosztami związanymi z ustanowieniem dla nieznanego właściciela kuratora sądowego reprezentującego tego właściciela.
Jeżeli uda nam się przejść procedurę zasiedzenia i będziemy trzymać w ręku postanowienie sądu o zasiedzeniu nieruchomości, należy wystąpić do wydziału ksiąg wieczystych o wpisanie nowego właściciela do księgi wieczystej. Pamiętajmy o tym, to bardzo ważny krok. Jeżeli chodzi o opłaty to jest to 200 zł za wpis oraz 60 zł za założenie księgi wieczystej.

Na koniec podkreślenia wymaga, iż konsekwencją nabycia praw do nieruchomości z wykorzystaniem instytucji zasiedzenia wiąże się konieczność uregulowania podatku, który zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn wynosi obecnie 7 %. Co znamienne, w takim wypadku nie odlicza się od podstawy opodatkowania kwoty wolnej od podatku. Możliwym jest jednak wyłączenie z podstawy opodatkowania wartości nakładów dokonanych na rzecz przez nabywcę podczas biegu zasiedzenia.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *