Jak Kargul z Pawlakiem – czyli immisje sąsiedzkie

Nasz blog zaczynamy nietypowo, bo od przypomnienia Państwu jednego z najbardziej popularnych polskich filmów. Każdy z nas oglądał kultowy film „Sami swoi”. Wszyscy pamiętamy wojnę sąsiadów o miedzę. Współcześnie, choć ciężko w to uwierzyć, konflikty między sąsiadami wyglądają podobnie. Dziś o jednej z najpowszechniejszych przyczyn waśni między sąsiadami, czyli o immisjach. Zgodnie z kodeksem cywilnym właściciel rzeczy ma prawo z niej korzystać oraz nią rozporządzać. Jednak nie obowiązuje tu całkowita zasada „wolność Tomku w swoim domku”. Istnieją pewne normy oraz zasady współżycia społecznego, które powyższe powiedzenie ograniczają. Jak wywnioskowaliście Państwo po tytule, dziś omówimy immisje sąsiedzkie.

Oto historia Kargula i Pawlaka na jednym z krakowskich osiedli domów jednorodzinnych.

Brzozowscy i Olszewscy. Sąsiedzi od roku, wrogowie od 10 miesięcy. Wszystko zaczęło się od tego, że Olszewscy kupili dom obok Brzozowskich i wcale nie zamierzali w nim mieszkać jak „normalna polska rodzina”. Brzozowscy nawet cieszyli się, że będą mieli nowych sąsiadów, jednak myśleli, iż kupili oni dom z zamiarem zamieszkania w nim z rodziną. Niestety sąsiedzi mieli inny pomysł związany z domem. Państwo Olszewscy oprócz dyskoteki i w konsekwencji głośnej muzyki grającej codziennie do 4 nad ranem urządzili na podwórku spalarnię śmieci, które pozostawały po imprezach. I wyglądało to tak: Brzozowscy mieli za ścianą imprezy co drugi dzień, od 19 do 4 czasem 5 nad ranem. A w dzień nie mieli czym oddychać, bo sąsiedzi uważali, że przecież śmieci trzeba regularnie palić. I tu konflikt bardziej współczesny niż we wspomnianym filmie. Co robić z uciążliwymi sąsiadami? Jest dla Brzozowskich ratunek! Na samym wstępie przytoczę tezę Wyroku Sądu Okręgowego w Sieradzu z dnia 27 stycznia 2015 roku, sygn. akt I C 312/12.

„Organizowanie imprez okolicznościowych z udziałem muzyki, przede wszystkim w godzinach nocnych, w bezpośrednim sąsiedztwie zamieszkanej nieruchomości, w taki sposób, iż muzyka jest słyszalna w budynku mieszkalnym nawet przy zamkniętych oknach, powoduje dla jego mieszkańców nadmierną uciążliwość w rozumieniu art. 144 KC”

Co to są immisje? Immisje jest to działanie właściciela nieruchomości na własnym gruncie takie, które są uciążliwe i odczuwalne na gruncie sąsiadującym. Najpierw zaczniemy od ich podziału. W doktrynie wyróżnia się następujące rodzaje immisji:

 1) bezpośrednie i pośrednie,

2) materialne i niematerialne,

3) pozytywne i negatywne.

Immisjami pośrednimi możemy nazwać np. głośną muzykę z wyżej opisanej historii. Bezpośrednimi np. zostawienie nieczystości na działce czy umyślne skierowanie rynny deszczowej na sąsiedni grunt. Immisje materialne to zapach czy dźwięk, wibracja. A immisje niematerialne? Np. strach, że sąsiad składuje materiały niebezpieczne dla zdrowia, wybuchowe. Immisje niematerialne to działania, które negatywnie wpływają na naszą psychikę. W orzecznictwie Sądu Najwyższego dość stabilne jest stanowisko, że swych praw w przypadku immisji niematerialnych możemy dochodzić w trybie art. 23 i 24 kodeksu cywilnego, czyli ochrony dóbr osobistych.  Polecamy lekturę bardzo ciekawego wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku, I Wydział Cywilny, z dnia 17 lutego 2015 roku, sygn. akt I ACa 448/14.

Rozważając temat immisji, kluczowy jest art. 144 kodeksu cywilnego, który stanowi:

„Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”

Od przytoczenia tego przepisu warto rozpocząć naszą walkę z sąsiadami.

Co  Państwo Brzozowscy mogą zrobić z sąsiadami?

Przysługuje im roszczenie negatoryjne o zaniechanie immisji, co wynika z art. 222 § 2. kodeksu cywilnego

„przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.

Roszczenie o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem jest możliwe tylko wtedy, gdy zostanie przekroczona przeciętna miara korzystania z nieruchomości wynikająca ze społeczno – gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. (Tu warto wskazać, iż nasi Olszewscy urządzają regularnie głośne imprezy i notorycznie palą śmieci). Zachowanie sąsiadów może skutecznie utrudnić nam życie. Coraz więcej w praktyce kancelarii jest spraw z tego zakresu.

Jeżeli nie jesteśmy w stanie porozumieć się z sąsiadami, pójść na kompromis, nasze prośby o zaprzestanie immisji nie skutkują i nie mamy wyjścia – skierujmy sprawę do Sądu.  Warto również wskazać, iż zachowania typu: spalanie śmieci czy zakłócanie ciszy nocnej, można zgłaszać odpowiednim służbom porządkowym.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *